Airbnb: Was bei der Untermiete erlaubt ist – und was nicht

Darf ich meine Wohnung über dem Mietpreis anbieten? Muss ich den Eigentümer informieren? Die Folgen des Bundesratsentscheids zum Mietrecht.

Airbnb wächst in der Schweiz: Welche Regeln gelten bei der Untermiete? Foto: iStock

Airbnb wächst in der Schweiz: Welche Regeln gelten bei der Untermiete? Foto: iStock

Knapp eine Million Übernachtungen in der Schweiz, Tendenz steigend: Das Buchungsportal Airbnb hat in der Schweiz Erfolg. Auf dem Land wie in den Städten bieten Leute Wohnungen und Zimmer an.

Die Schweizer Rechtsprechung hinkt dem Angebot des Onlinedienstes allerdings hinterher, die Kantone regulieren den Markt unterschiedlich: Genf beschränkt die monatliche Zahl der Logiernächte, Zürich setzt gar keine Regeln.

Um diesen Wildwuchs einzudämmen, prüfte der Bundesrat eine Anpassung des Mietrechts, verwarf die Vorlage aber kürzlich wegen Widerstands in der Vernehmlassung. Das hat zur Folge, dass Mieter weiterhin die Eigentümer um Erlaubnis fragen müssen, wenn sie ihre Wohnung oder einzelne Zimmer auf Airbnb anbieten wollen. Da keine besonderen Bestimmungen für Airbnb existieren, gilt dabei das bisherige Mietrecht.

Das sind die Regeln für Untermieter

Präziser geht es dabei um die Bestimmungen für Untermieter.

  • 1. Ein Mieter darf seine Wohnung untervermieten. Er muss aber dem Eigentümer mitteilen, zu welchen Bedingungen er die Unterkunft weitervermietet. Am besten händigt er gleich eine Kopie des Vertrags aus.
  • 2. Der Mieter darf keinen Gewinn machen. Das bedeutet, dass er nicht mehr einnehmen darf, als er selbst für die Miete bezahlt. Geht es nur um einzelne Zimmer, sollte der Mietzins ungefähr anteilsmässig dem genutzten Raum entsprechen.
  • 3. Es ist dem Untermieter schliesslich nicht erlaubt, den Wohnraum für völlig andere Zweckezu nutzen wie zum Beispiel für ein Geschäft mit vielen Kundenbesuchen.

Verstösst ein Mieter nicht gegen diese Bedingungen, kann ein Eigentümer einen Untermieter grundsätzlich nicht ablehnen. Wenn er sich trotzdem dagegenstemmt, kann ein Mieter das mit guten Erfolgsaussichten bei der Schlichtungsbehörde und beim Mietgericht anfechten.

Dies alles klingt reichlich kompliziert für einen Mieter, der seine Wohnung tage- oder wochenweise über Airbnb anbieten möchte. Bei einem guten Einvernehmen mit dem Eigentümer kann er mit diesem aber auch vereinbaren, dass er nicht jedes Mal eine neue Einwilligung einholen muss. Dies ist grundsätzlich auch mündlich möglich, eine schriftliche Absicherung ist aber empfehlenswert.

Gegenüber dem Eigentümer haftet nicht der Untermieter, sondern der Mieter für Schäden.

Wer eine Wohnung ohne Einwilligung des Eigentümers untervermietet, riskiert wie bei einem Zahlungsverzug der Miete eine ausserordentliche Kündigung. Der Eigentümer muss in diesem Fall den Mieter schriftlich abmahnen und dem Mieter die Möglichkeit geben, das Untermietverhältnis innert angemessener Frist zu beenden. Erst wenn diese Frist ungenutzt verstreicht, ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Eigentümer nicht mehr zuzumuten. Er kann die Wohnung mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende Monat kündigen.

Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sich der Mieter fälschlicherweise auf ein Recht zur Untervermietung beruft. Dies ist der Fall, wenn die erwähnten Bedingungen nicht eingehalten und zum Beispiel gegenüber dem Eigentümer die Konditionen der Untermiete nicht offengelegt werden.

10 der teuersten Schweizer Airbnb-Unterkünfte

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Fabian Gloor, Rechtsexperte beim Schweizerischen Mieterverband, will sich nicht spezifisch zu Airbnb äussern: «Bei Airbnb geht es vermehrt um kommerzielle Interessen, was im bestehenden Mietrecht gar nicht vorgesehen ist.» Das Portal habe zudem auch seine Schattenseiten: In Grossstädten könne Airbnb als kommerzielles Geschäftsmodell zu einer unerwünschten Zweckentfremdung und Verdrängung von günstigem Wohnraum führen. Der Mieterverband setze sich jedoch für den Erhalt von günstigem Wohnraum ein. Deshalb nimmt Gloor nur zur rechtlichen Situation bei Untermieten Stellung.

Dabei weist er auf einen Fallstrick hin, den alle Mieter beachten sollten, die ihre Wohnung weitergeben: Gegenüber dem Eigentümer haftet letztlich der Mieter für Schäden. Zwar hat ein Untermieter gegenüber dem Mieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der Mieter gegenüber dem Eigentümer. Wenn der Untermieter aber nicht bezahlt, bleiben die Kosten am Mieter hängen. Und natürlich schuldet er auch die Miete, wenn der Untermieter in Zahlungsrückstand gerät.

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