Zum Hauptinhalt springen

So spart man beim Hausverkauf Steuern

Beim Hausverkauf können hohe Steuern anfallen. Sie lassen sich einfach berechnen. Der Verkäufer kann zudem Steuern sparen, indem er Investitionen geltend macht. Und beim ­Umzug lassen sich die Steuern manchmal aufschieben.

Vor einem Hausverkauf ist es ratsam, die Grundstückgewinnsteuer zu ermitteln.
Vor einem Hausverkauf ist es ratsam, die Grundstückgewinnsteuer zu ermitteln.
Getty Images

Ein älteres Ehepaar möchte sein geräumiges Haus mit Umschwung verkaufen, nachdem die Kinder ausgezogen sind. Es plant, mit dem Erlös eine Eigentumswohnung an zentraler Lage zu erwerben. Bevor das Paar über die neue Investition entscheiden kann, muss es wissen, wie viel Geld dafür auf dem Konto bleibt.

Das ist eine Frage, die alle Hausverkäufer umtreibt und von der manchmal sogar abhängt, ob eine Liegenschaft überhaupt den Besitzer wechselt. Entscheidend ist dabei die Grundstückgewinnsteuer. Sie fällt beim Liegenschaftsverkauf als Sondersteuer an, wenn der ­Erlös über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt. Es ist sinnvoll, vor der Steuerberechnung zu prüfen, ob sich die Steuerlast reduzieren lässt.

Investitionen abziehen

Geltend gemacht werden können wertvermehrende Investitionen – auch wenn sie schon viele Jahre zurückliegen. Wer ein Haus über längere Zeit bewohnt, bezahlt in der Regel nicht nur Rechnungen für Unterhalt, sondern auch für Einrichtungen, die den Wert einer Liegenschaft steigern. Solche Aus­gaben dürfen nicht wie der Unterhalt in der ordentlichen jährlichen Steuererklärung ab­gezogen werden, sondern erst, wenn eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft wird.

Als wertvermehrende Investition gilt zum Beispiel der Bau eines Wintergartens oder wenn Wände versetzt werden. Neue Küchengeräte mit zusätzlichen Funktionen gelten oft als teilweise wertvermehrend. Detailliert Auskunft zu diesen Fragen gibt das Merkblatt 5 der Berner Steuerverwaltung. Auf jeden Fall ist es ratsam, die Belege für wertvermehrende Ausgaben gut aufzubewahren, auch wenn der Verkauf noch kein Thema ist. Das geht leider oft vergessen.

Liegen diese Belege vor, ist die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer recht einfach. Interessierte finden unter dem Stichwort «Grundstückgewinnsteuer» auf der Website der Berner Steuerverwaltung einen Onlinerechner, der rasch zum Resultat führt. Vom Verkaufserlös werden der ursprüngliche Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen, die beim Kauf entrichtete Handänderungssteuer und allfällige Vermittlungsprovisionen abgezogen. Das ergibt den Rohgewinn.

Wer das Verkaufsobjekt länger als fünf Jahre bewohnt hat, darf vom Rohgewinn für jedes Jahr zusätzlich 2 Prozent abziehen. Die maximale Steuerreduktion wird bei 35 Jahren oder 70 Prozent erreicht. Der Onlinerechner berechnet den geschuldeten Steuerbetrag.

Steuern aufschieben

Das eingangs erwähnte Ehepaar kann auch diese Steuern vermeiden, wenn es innerhalb von zwei Jahren eine neue Liegenschaft kauft und den realisierten Gewinn gleichsam in ein neues Objekt – in eine Ersatzbeschaffung – reinvestiert.

Die Grundstückgewinnsteuer wird in diesem Fall aber nicht hinfällig, sondern nur aufgeschoben. Sie muss bezahlt werden, wenn dereinst die neue Wohnung verkauft wird. Es kann sich lohnen, den Aufschub mit einem Experten näher zu erörtern, da hier je nach Ausgangslage Einschränkungen möglich sind.

Dieser Artikel wurde automatisch aus unserem alten Redaktionssystem auf unsere neue Website importiert. Falls Sie auf Darstellungsfehler stossen, bitten wir um Verständnis und einen Hinweis: community-feedback@tamedia.ch