Der vorzeitige Ausstieg kann sehr teuer sein

Es lohnt sich fast nie, eine langjährige Hypothek früher als vereinbart aufzulösen. Dabei verliert der Kreditnehmer fast immer Geld.

Eine frühzeitige Kündigung der Hypothek rechnet sich fast nie.

Eine frühzeitige Kündigung der Hypothek rechnet sich fast nie. Bild: Fotolia

Feedback

Tragen Sie mit Hinweisen zu diesem Artikel bei oder melden Sie uns Fehler.

Planbarkeit, Stabilität und Sicherheit sind Werte, die Herr und Frau Schweizer schätzen. Deshalb sind Festhypotheken mit Laufzeiten über mehrere Jahre beliebt. Die Finanzierung lässt sich so zuverlässiger planen. Die immer noch tiefen Zinssätze treiben die Nachfrage nach Lauf­zeiten von zehn oder sogar mehr Jahren zusätzlich an.

Doch menschliche Schicksale nehmen oft schon nach kürzerer Zeit ­unerwartete Wendungen. Eine Scheidung nach wenigen Jahren ist keine Seltenheit. In solchen Fällen sehen zerstrittene Paare manchmal keinen anderen Weg, als das gemeinsam finanzierte Haus zu verkaufen und die Festhypothek aufzulösen.

Die Verträge werden aber auch wegen eines berufsbedingten Umzugs, Krankheit, Todesfall und weiterer Gründe vorzeitig gekündigt.Kommt es dazu, verlangen Finanzinstitute in der Regel Bearbeitungsgebühren und einen Penalty. Die Bearbeitungsgebühr fällt kaum ins Gewicht – sie variiert in der Regel zwischen null und einigen Hundert Franken.

Zu Recht bedrohlicher klingt hingegen der Penalty. Im Fussball ist es der Strafstoss, bei Hypotheken sprechen Experten auch von der Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Diese kann ins Geld gehen und locker mehrere Zehntausend Franken betragen. Wenn die zehnjährige Hypothek bereits nach vier Jahren beendet wird, rechnet die Bank aus, zu welcher Rendite sie das zurückvergütete Kapital für die restliche Laufzeit von sechs Jahren am Kapitalmarkt anlegen kann.

Derzeit gehen die meisten von null Prozent Rendite aus. Lag der Hypothekarzinssatz bei 1,5 Prozent und die Hypothek bei 900'000 Franken, ergibt das einen Penalty von 81'000 Franken. So drohen neben dem schiefen Haussegen auch noch finanzielle Probleme – vor allem, wenn die Liegenschaft unter dem Kaufpreis veräussert werden muss.

Anders als im Fussball ist der Penalty bei Hypotheken keine Strafe. Bei einer vorzeitigen Kündigung fällt für die Bank der Zinsertrag weg. Gleichzeitig muss sie aber für die Restlaufzeit weiterhin Kosten finanzieren, mit der sich das Finanzinstitut gegen Zinsschwankungen abgesichert hat.

Doch wie der Vergleich zeigt (siehe Tabelle), überwälzen die Banken bei identischen Voraussetzungen nicht gleich viel auf den Schuldner. Oft gibt es Verhandlungsspielraum. Mehrere Finanzinstitute weisen darauf hin, dass die Höhe des Penaltys von weiteren Faktoren abhänge. Die Credit Suisse will deshalb zum Rechenbeispiel der Tabelle gar keine Zahl nennen. Wer bei einer Bank auch Konten und ein Wertschriftenportefeuille hat, dürfte über einen grösseren Verhandlungsspielraum verfügen.

Bei Versicherungen ist die Ausgangslage grundsätzlich besser. Denn diese betrachten die Hypothek nicht als Kerngeschäft, sondern in erster Linie als Anlageform, für die sie flüssige Mittel einsetzen. Entsprechend können sie bei einer vorzeitigen Auf­lösung die Mittel anderweitig einsetzen und müssen nicht die Absicherung gegen Zinsschwankungen finanzieren. Doch auch hier unterscheiden sich je nach Institut die Bedingungen.

Die oft günstigste Lösung ist, wenn der neue Besitzer einer Liegenschaft auch gleich die alte Hypothek übernimmt. So fallen bei der Bank keine zusätzlichen Kosten an. Doch oft verlangt der Käufer dafür einen Abschlag auf dem Liegenschaftspreis.

Nicht immer sind es persön­liche Schicksalsschläge, die zu einer frühzeitigen Kündigung führen. Wer einen Zinsanstieg befürchtet und vorher noch zu günstigen Konditionen eine langjährige Hypothek abschliessen möchte, prüft diese Option wahrscheinlich auch. Doch grundsätzlich gilt: Der vorzeitige Ausstieg lohnt sich praktisch nie.

Eine Wette auf die Zukunft

In diesem Fall kann die Forward-Hypothek eine Alternative sein. Damit können Hausbesitzer bis zu 24 Monate im Voraus zu einem bestimmten Satz Hypotheken abschliessen. Dafür bezahlen sie einen Aufschlag. Die Obergrenze liegt bei rund 0,3 Prozentpunkten. Die Forward-Hypothek ist eine Wette auf die Zukunft, und sie lohnt sich nur, wenn die Zinsen stark steigen. Bleiben sie hingegen tief, verliert der Kreditnehmer. Selbst bei einem moderaten Anstieg macht er keinen Gewinn. Derzeit zeichnet sich kein Sprung nach oben ab. Deshalb ist momentan von solchen Hypotheken abzuraten. (Berner Zeitung)

Erstellt: 05.12.2017, 14:10 Uhr

Artikel zum Thema

Hypotheken: Langfristig lohnt sich ein genauer Vergleich

Versicherungen und Pensionskassen ­drängen zunehmend in den Hypothekenmarkt. Vor allem bei langfristigen Laufzeiten bieten sie oft einen tieferen Zinssatz. Der Nachteil: Der Zugang zur Fremdfinanzierung ist mitunter restriktiver. Mehr...

So ködern Banken bei Hypotheken

Finanzinstitute locken gelegentlich mit speziellen Vergünstigungen, wenn sie Hypotheken anbieten. Doch bei genauerem Hinsehen ist das Angebot oft nicht so attraktiv, wie es auf den ersten Blick scheint. Mehr...

Raiffeisenbank: Mehr Hypotheken, grösserer Gewinn

Burgdorf Die Raiffeisenbank der Region Burgdorf konnte ihren Jahresgewinn um 35 Prozent steigern. Insbesondere bei den Hypothekarausleihungen erzielte sie ein starkes Wachstum. Mehr...

Kommentare

Blogs

Echt jetzt? Bündner Brücke der Rekorde

Bern & so Spass mit Autos

Service

Auf die Lesezeichenleiste

Hier lesen Sie unsere Blogs.

Die Welt in Bildern

Von einem anderen Stern: Star-Wars-Fans heben gemeinsam ihre Lichtschwerter bei einem Treffen in Los Angeles. (16. Dezember 2017)
(Bild: Chris Pizzello) Mehr...