In der Schweiz besitzt nur das Verteidigungsdepartement mehr Land als die SBB. Eine Fläche von der Grösse der Stadt Zürich wird durch SBB-Areale belegt, der Grossteil davon durch das Bahnnetz. Der immer wichtigere andere Teil aber ist mit Wohnungen, Büros und Läden, ja ganzen Quartieren, überbaut. Fast unbemerkt sind die SBB zum zweitgrössten Immobilienunternehmen der Schweiz angewachsen. Das zeigt eine aufwendige Recherche des Architekturmagazins «Hochparterre» (Ausgabe vom 1. August), die Redaktion Tamedia exklusiv vorliegt.

Die Dimensionen sind eindrücklich: Rund 3500 Gebäude verwalten die SBB mittlerweile, nur etwa 800 davon sind Bahnhöfe. Die erzielten Mieteinnahmen lagen letztes Jahr bei 480 Millionen Franken. Swiss Life als Nummer eins der Branche verdiente zwar noch deutlich mehr. Die SBB positionieren sich aber gleich dahinter auf Platz zwei, knapp vor der Swiss Prime Site, der grössten börsenkotierten Immobilienfirma der Schweiz.

Der Aufstieg zur Nummer zwei der Branche erfolgte rasch. Seit der Jahrtausendwende wurden immer mehr Bahn- und Bahnhofsareale nicht mehr für den Bahnbetrieb genutzt. Die Immobilienabteilung der SBB begann verstärkt, diese zu überbauen. Viele dieser Grundstücke hatten die SBB oder ihre Vorgängerbahnen einst günstig oder gratis von den Städten erhalten. Sie befinden sich meist in Bahnhofs­nähe und dadurch an Toplagen. Durch die Überbauung dieser Areale konnte SBB Immobilien die Mieterträge innert zehn Jahren um 50 Prozent steigern. Mittlerweile beschäftigt das Unternehmen, das als Teil der SBB vollständig dem Bund gehört, 800 Personen.

Komplett neues Quartier in Basel geplant

Und ein Ende des Wachstums ist nicht in Sicht. Das zeigt eine Auswahl der laufenden Bauprojekte: Im Raum Genf etwa planen die SBB gleich mehrere grosse Überbauungen. Der Treiber ist die neue S-Bahn-Strecke, die den Bahnhof Genf-Cornavin mit Annemasse in Frankreich verbinden soll. Die geplanten Quartiere entstehen rund um die neuen S-Bahn-Stationen.

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In Basel ist auf einem Areal nördlich des Bahnhofs St. Johann ein komplett neues Quartier geplant. Dasselbe auf dem Basler Güterbahnhof Wolf. Hier soll eine Fläche neu bebaut werden, die doppelt so gross ist wie die ­Zürcher Europaallee. Weit fortgeschritten ist das Meret-Oppenheim-Hochhaus, ein anderer SBB-Bau direkt neben dem Bahnhof Basel. In der Stadt Zürich soll, zwischen Josefwiese und Bahn­gleisen, das Depot-Areal Neugasse mit 375 Wohnungen überbaut werden.

4222 Franken Miete für eine 3½-Zimmer-Wohnung

Da die SBB ganze Quartiere an zentralen Lagen bauen, spielen sie in der Städte­entwicklung eine wichtige Rolle. Das führt zu neuen Ansprüchen und zunehmender Kritik. Letzteres vor allem wegen der entstandenen Luxuswohnungen. Das Sinnbild dafür befindet sich neben dem Zürcher Hauptbahnhof: die Europaallee. Dort sind die Mieten auch für Zürcher Verhältnisse hoch. Aktuell bieten die SBB etwa eine 3½-Zimmer-Wohnung mit 118 Quadratmetern Fläche an. Sie kostet 3907 Franken Monatsmiete – Nebenkosten inklusive sind es 4222 Franken. Eine Folge davon ist: Die SBB erwirtschaften pro Quadratmeter Mietfläche 449 Franken im Jahr. «Hochparterre» bezeichnet diesen Wert als «rekordhoch». Die private, börsenkotierte Swiss Prime Site vermietet eine deutlich grössere Fläche als die SBB, verdient damit aber weniger.

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Das ist zum Teil durch die zentralen, städtischen Lagen der SBB-Immobilien erklärbar. Allerdings vermieten die SBB auch ausserhalb der Städte Wohnungen zu hohen Preisen. In der Überbauung Am Bahnhof in der Agglomerationsgemeinde Schlieren ZH etwa ist eine 3½-Zimmer-Wohnung mit 100 Quadratmetern für 2440 Franken ausgeschrieben. Nebenkosten inklusive kostet sie 2730 Franken.

Unter dem Druck der Öffentlichkeit mussten die SBB ihren Kurs unterdessen etwas anpassen. Exemplarisch dafür ist die Überbauung auf dem Zürcher Areal Neugasse. Unter dem Motto «Eine Europaallee genügt» forderte ein Verein, dass auf dem Neugasse-Areal zu hundert Prozent gemeinnützig gebaut werde. Er verlangte in einer Initiative, dass die Stadt das Areal kaufen solle.

«Preislich limitiert» bedeutet nicht günstig

Verkaufen aber wollten die SBB das Grundstück nicht. Sie willigten jedoch in einen Kompromiss ein: Nun soll ein Drittel der geplanten 375 Wohnungen von Genossenschaften im Baurecht realisiert werden. Ein weiteres Drittel wird von den SBB zu Marktmieten erstellt. Das letzte Drittel wird ebenfalls von den SBB erstellt, soll aber «preislich limitiert» sein.

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Was heisst das? Ein SBB-Sprecher teilt mit, dass die Miete für eine 75 Quadratmeter grosse 3-Zimmer-Wohnung auf durchschnittlich 1850 Franken geschätzt werde. Das entspreche ziemlich genau dem durchschnittlichen Preis für Neubauwohnungen in der Stadt Zürich, die nicht durch Genossenschaften oder die Stadt erstellt werden. «Preislich limitiert» bedeutet also, dass die Mieten durchschnittlich sind, nicht günstig.

Balthasar Glättli, der Präsident des Mieterverbands, sagt dazu: «Die SBB haben das Land nicht als Spekulationsobjekt erhalten, sondern für den Bahnbetrieb. Das nützte der Allgemeinheit. Wenn sie nun stattdessen Wohnungen darauf bauen, sollten auch diese gemeinnützig sein.»

Die SBB haben Rückendeckung vom Bund

Die SBB haben bei ihrer Hochpreisstrategie allerdings Rückendeckung von ihrem einzigen Aktionär, dem Bund. Verkehrsministerin Doris Leuthard erteilte der Forderung, die SBB müssten mehr günstige ­Wohnungen bauen, schon im Jahr 2015 eine Abfuhr: «Die Hauptaufgabe der SBB ist nicht, preisgünstigen Wohnraum bereitzustellen; das ist Sache der Städte und der ­Gemeinden», erklärte sie damals. Der Bund entlastet so auch sich selbst. Denn die SBB brauchen das Geld aus dem Immobiliensektor unter anderem, um die Bahninfrastruktur mitzu­finanzieren. Für diese Kosten müsste sonst der Bund aufkommen.

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Der grössere Teil der Einnahmen von SBB Immobilien wird allerdings dazu verwendet, das Loch in der Pensionskasse der Bundesbahnen zu stopfen. Mit einem Deckungsgrad von 107 Prozent rückt diese nach einer schwierigen ­Phase jedoch allmählich an den Branchendurchschnitt heran. Dieser liegt bei 113 Prozent, wie eine Studie von Swisscanto zeigt.

Wie lange also muss die Pensionskasse noch gestopft werden? Aus den Aussagen eines SBB-Sprechers geht hervor, dass das vorerst weiter geschehen soll. «Die SBB-Pensionskasse mit ihrem überdurchschnittlich hohen Rentneranteil, der in den kommenden Jahren noch zunehmen wird, wird weiter stabilisiert», teilt er mit.