Wo günstiger Wohnraum teurer wird

Die Pensionskasse Basel-Stadt (PKBS) hat Ende 2014 mehrere Liegenschaften in Langenthal erworben: das Hochhaus an der Waldhofstrasse 54, die an der­selben Strasse gelegenen Wohn­blöcke Nummer 46 und 60, die Wohnliegenschaften am Hinterbergweg 6, an der Grubenstrasse 23/25 sowie jene am Lagerweg 14/16/18. Alles in allem waren es 148 Wohnungen, welche die städtische Pensionskasse verkaufte.

Max-Eric Laubscher, Leiter Vermögensanlagen der PKBS, zeigt sich erfreut über die Akquise seines Arbeitgebers: «Für uns war es eine gute Gelegenheit, in Langenthal zu investieren.» Man habe vor zwei Jahren das gesamte Portfolio dieser Liegenschaften erhalten. Nach einer internen Evaluation habe man sich für den Kauf entschieden. Für die PKBS ist dies keine aus­sergewöhnliche Errungenschaft. Laubscher erklärt: «Grundsätzlich investiert die PKBS in Direktimmobilien in der gesamten Schweiz.»

Langfristige Investition

Jede Pensionskasse ist rendi­teorientiert. Dementsprechend liegt die Vermutung nahe, dass die Liegenschaften kurzfristig weiterverkauft werden könnten. Doch die PKBS will die Liegenschaften in Langenthal halten, um das eigene Portfolio weiterzuentwickeln. «Wir sehen uns als langfristiger Investor und haben strategische Liegenschaften in Langenthal erworben», sagt Laubscher.

Operationell ist Immobilien Basel-Stadt (IBS) in diesem Projekt federführend, welche einen umfassenden Verwaltungsvertrag mit der PKBS hat. Dieser ­umfasst sämtliche im Eigentum befindliche Liegenschaften der Pensionskasse. Darin enthalten sind alle Aufgaben, die im Rahmen einer normalen Verwaltungstätigkeit und des Portfoliomanagements anfallen.

So auch in Langenthal, wie Barbara Neidhart erklärt, Leiterin Kommunikation und Marketing von IBS. «Hier war die IBS schon frühzeitig im Rahmen des Kaufs miteinbezogen.»

Sanierungsbedürftig

Die Liegenschaften sind sanierungsbedürftig. So hat die PKBS kurz vor Jahreswechsel angekündigt, dass sie gesamtsaniert werden sollen. «Die sechs Liegenschaften sind in einem unterschiedlichen Zustand», sagt Neidhart. Die zwei an der Waldhofstrasse wurden bereits 2001 und 2004 saniert, die anderen vier sind zwischen 46 und gar 58 Jahre alt und stünden kurz vor einer Sanierung. Letzteres trifft auf die Liegenschaft am Hinterbergweg 6 zu.

Damit stellt sich die Frage, wie sich die Sanierung auf die verhältnismässig günstigen Wohnungen auswirken wird. «Wie jeder Investor müssen wir Konditionen festlegen, die dem Markt entsprechen. Jedoch wollen wir sie nicht maximieren», erklärt Laubscher. Sonst nehme erfahrungsgemäss die Fluktuation zu, was wiederum dem Credo der PKBS widerspreche. Wie genau der Mietpreis für die jeweiligen Wohnungen künftig aussehen wird, «kann man zum jetzigen Zeitpunkt nur vermuten».

Barbara Neidhart wird dies­bezüglich schon konkreter: «Es wird Mietzinsaufschläge im Rahmen des Mietrechts geben. Mehr kann ich dazu nicht sagen.» Die Mieterinnen und Mieter wurden im Januar vor einem Jahr darüber informiert, dass eine Sanierung ihrer Liegenschaften bevorsteht. Über weitere Details werden sie noch in diesem Monat an einer weiteren Mieterorientierung ins Bild gesetzt.